案例来源
本案是最高人民法院新颁布不久的第170号指导案例。由于《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》的******，承办法官在特定情况下进行类案检索成为同案同判的操作要求之一。因此，最高人民法院发布的指导性案例和最高人民法院的生效裁判在未来对全国法院的审判将具有更大的指导意义，值得全体法律人深入学习。在此，让我们一并来学习下这个关于房屋租赁的案例。
基本案情
2011年7月品晶酒店(个人经营)通过公开招标的方式获得承租某物资站的一幢办公大楼的权利。酒店向物资站出具《承诺书》，承诺按安全质监部门出具的改造方案对该大楼(以下简称“租赁物”/“租赁房屋”)进行科学、安全的加固，并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用租赁物。一个月后，双方签署了房屋租赁合同。除正常的租赁条件外，在合同第五条还特别约定：“1.租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。晶品酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。晶品酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，晶品酒店承担全部费用。2.加固工程方案的报批、建设、验收均由晶品酒店负责，物资站根据需要提供协助。3.晶品酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任”。合同签订后，物资站依照约定交付了租赁房屋。后晶品酒店安排施工企业对租赁房屋进行加固，在施工过程中该房屋大部分垮塌。当地建设业安全生产监督管理站出具《房屋安全鉴定意见》，确认该房屋属D级危房，应予拆除。基于前述事实，晶品酒店的经营者饶某向法院诉请解除其与物资站间的《租赁合同》，物资站返还其保证金220万元，赔偿其各项损失281万元。物资站反诉请求饶国礼承担侵权责任，赔偿其损失2463.5万元。
裁判结果
本案经一审法院审理后判决解除原、被告间的《租赁合同》，物资站返还饶某200万元保证金，饶某赔偿物资站804.3万元。饶某不服上诉。二审法院审理后判决解除《租赁合同》，物资站返还饶某220万元保证金，饶某赔偿物资站182.4万元。饶某与物资站均不服该二审判决向最高人民法院申请再审。饶某在再审中，将解除合同的诉讼请求改为确认合同无效。最高人民法院对本案进行审理后，判决撤销了原一、二审判决，改判确认案涉《租赁合同无效》，物资站返还饶某保证金220万元。
裁判理由
最高人民法院认为：结合本案事实，在租赁房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。双方当事人对合同无效均有过错，故应承担各自损失。物资站基于合同取得的款项(保证金)应予返还。
律师评析
本案的判决结果并不意外，之所以推荐这个案例是因为这个被最高人民法院认定为无效合同，一、二审法院却均确认合同解除，而未认定合同的无效性，说明对于合同无效的认定各级法院还存在认识上的偏差。事实上，虽原告诉请合同解除，但由于合同效力是法院依职权审查的事项，无论当事人是否提出诉请，只要合同具有无效性，法院均应依职权作出认定。最高人民法院将此案作为指导案例，原因之一可能就是为了让各级法院能更准确地掌握合同无效与解除的区分。
根据案件审理当时适用的《民法总则》第153条和《合同法》52、58条(现《民法典》153、157条)的规定，损害社会公共利益的合同无效、违背公序良俗的法律行为无效。将本案结合过往的诸多合同无效案例，我们不难发现，法院对于破坏社会金融程序、宣扬不良的社会价值观、危害不特定公众人身、财产安全等行为，由于其可能对社会的宏观稳定运行(包括经济、精神与安全等方面)产生破坏或负面影响，实践中都被认定为无效合同，合同无效关注的是合同的违法性。
而合同解除则有多种原因：合同目的不能实现可解除、发生不可抗力可解除、双方当事人协商一致可解除、一方根本违约的合同可解除、享有单方解除权者可依约解除等。合同解除并不反映合同的违法性，只是反映出合同的不可履行性。
之所以要区分合同无效与解除，除社会评价等原因外，还因为对合同当事人来说，合同无效与解除的法律后果相距甚远。对于无效或被撤销的合同，视同原本就不存在，双方应相互返还因合同取得的财产，并根据合同无效的原因由过错方承担相应责任。且无效合同自始即无效，故诉讼中违约责任条款亦不可适用。而合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，且合同中的违约责任条款仍可根据实际情况予以适用。此外，不管合同是无效还是解除，如果当事人在合同中约定了仲裁或管辖法院，该解决争议条款都是可以适用的，当事人应依约定途径解决争议。合同是社会大众最常见、最常用的一种法律文书，看似简单，但一经签署，每个条款都会产生相应的法律责任与后果。合同的制作与履行均要求执行人有较高的专业技术水平，一个企业如果不是由自己的律师起草和审核合同，而是直接使用合同相对方提供的合同，甚至是网上下载合同，或者只使用最简单的供销订单，那么在发生纠纷时，往往难以从合同中找到保护自己权益的适当条款。在过往的案例中，还常常有在合同履行中因缺乏律师指导而产生的履行不当或未关注履约的时间节点、不注意取证的情况，如此，也会导致诉讼中举证不能的后果。因此，无论大小合同，作者都强烈建议由专业律师为您制作和指导履行。本文旨在通过案例对合同无效与解除的原因和后果进行简要分析，欢迎同业交流探讨。程俊文律师团队以专业的法律知识、认真的工作态度、崇高的敬业精神为当事人提供优质的法律服务。希望以上分享能为您提供帮助。
常枢律师，中共党员，法学本科，律师团队创始人、核心成员。从事专职律师十余年，专注合同、企业法律风险规避、企业挂牌上市、跨境投资并购、融资租赁等方面的非诉法律服务的理论研究和实务操作。为新疆金润枣业、郑州百灵电子等多家企业的“新三板”挂牌提供法律服务；为省内外多家国有、外资、私营企业提供常年法律顾问服务，博得委托人的肯定和高度好评!办案风格：亲切耐心，擅长与客户沟通，以细致、全面的证据收集与运用见长。
